Không thể đẩy người dân ra đường
Theo đó, phương án 1 quy định cụ thể thời hạn sở hữu của nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng của công trình (ví dụ như 50 năm, 70 năm). Hết thời hạn sử dụng này mà có kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền nhà chung cư không còn sử dụng được, thì chấm dứt quyền sở hữu nhà ở chung cư, các chủ sở hữu thực hiện phá dỡ, xây dựng lại nhà ở.
Theo ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Bộ phận đầu tư của Công ty Savills VN, đề xuất này cho thấy quyền định đoạt, sở hữu, sử dụng tài sản trên đất sẽ được kết thúc theo niên hạn công trình. Nghĩa là hết thời hạn này, người dân không còn quyền định đoạt và sử dụng tài sản của mình nữa.
Tuy nhiên, theo luật Đất Đai thì chủ đầu tư dự án lại được cấp sổ đỏ sở hữu lâu dài. Do đó, đối với căn hộ chung cư, các nhà làm luật cần phải quy định rõ sau 50 - 70 năm, nhà phải phá đi để xây mới lại, nhưng đất sẽ được định giá, chia lại cho người dân. Bởi nếu họ không biết sẽ được tái định cư tại chỗ hay chỗ khác hoặc không biết giá trị tài sản của mình còn lại là bao nhiêu sẽ là một vấn đề lớn. Vì vậy phải làm rõ trước khi áp dụng niên hạn cho chung cư. Ông Khương đánh giá nếu quy định này được thực thi thì việc cải tạo chung cư cũ sẽ dễ dàng hơn, nhưng người dân có thể sẽ bán căn hộ để “xuống đất” nhằm đảm bảo giá trị lâu dài của tài sản. Điều này sẽ khiến tính thanh khoản của thị trường căn hộ bị ảnh hưởng và giá bán căn hộ sẽ bị chững lại.
Ông Nguyễn Văn Dũng, Tổng giám đốc Công ty bất động sản Trường Phát, cho rằng Bộ Xây dựng nên đưa ra đề xuất sửa luật bằng cách quy định, nhà chung cư hết hạn sử dụng bắt buộc phải đập đi xây lại, nhưng đất vẫn thuộc sở hữu của người dân. Khi đó, các chủ sở hữu căn hộ sẽ họp và thống nhất phương án bán toàn bộ tòa nhà cho các doanh nghiệp khác hay cùng nhau “hùn tiền” xây dựng lại, chứ không thể có chuyện hết hạn rồi đẩy người dân ra đường, để họ bị mất nhà. Trong trường hợp muốn hạ giá bất động sản, nhà nước cần giảm các loại thuế, phí, giảm tiền sử dụng đất, đẩy nhanh thủ tục hành chính. Còn muốn thực hiện việc chỉnh trang đô thị, cải tạo lại chung cư cũ thì luật hiện nay cũng đã có các quy định khá rõ ràng, chỉ cần các địa phương “mạnh mẽ” thực hiện là được ngay hoặc có thể sửa luật bằng các chính sách khuyến khích đầu tư như tăng hệ số sử dụng đất, tăng mật độ xây dựng, tăng tầng cao tại các khu vực cần chỉnh trang. Nếu làm được điều này sẽ thu hút được các nhà đầu tư tham gia.
Chưa nên sửa luật lúc này
Tại Trung Quốc, theo ông Tạ Thụ Dình, một doanh nhân người Trung Quốc đang làm việc tại VN, Chính phủ Trung Quốc quy định thời hạn sở hữu nhà đất từ 40 - 70 năm. Đối với cá nhân sở hữu nhà chung cư hay nhà liền thổ thời hạn đều 70 năm, còn trung tâm thương mại của doanh nghiệp sở hữu 40 năm. Hết thời hạn sở hữu nhà chung cư, các hộ dân sẽ ngồi lại với nhau để thống nhất làm mới lại chung cư trong trường hợp chung cư xuống cấp. Khi đạt được 100% sự đồng ý, đại diện ban quản trị sẽ thuê công ty xây dựng để xây mới lại chung cư. Tùy theo diện tích mỗi căn hộ mà các hộ dân sẽ đóng góp kinh phí xây dựng tương ứng dựa trên tổng vốn đầu tư. Khi chung cư được xây mới lại, các hộ dân sẽ được cấp đổi lại sổ đỏ theo thời hạn mới là 70 năm. Đối với trường hợp nhà liền thổ luật pháp cũng quy định tương tự. Người dân sẽ được đi gia hạn lại sổ đỏ thêm 70 năm. Trong trường hợp nhà xuống cấp, người dân được quyền đi xin phép xây dựng lại. Quy định này khiến việc xây mới lại chung cư dễ dàng hơn và giá nhà ở cũng không bị “tuột” theo thời gian.
Cần khuyến khích các doanh nghiệp thực hiện dự án nhà chung cư sở hữu có thời hạn tương tự như dự án căn hộ dịch vụ hiện nay với thời hạn sở hữu căn hộ dịch vụ theo thời hạn dự án, phổ biến là 50 năm. Loại căn hộ này có giá bán chỉ bằng 70 - 80% giá căn hộ sở hữu vĩnh viễn để khách hàng lựa chọn và làm quen với loại sản phẩm căn hộ chung cư sở hữu có thời hạn.
Ông Lê Hoàng Châu
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu cho rằng việc Bộ Xây dựng đưa ra phương án sở hữu nhà chung cư có thời hạn đã làm xã hội lo lắng, tác động đến tâm lý của người dân “kinh khủng”. “Chúng ta có quyền đặt câu hỏi: nếu quy định này được thông qua có làm lợi cho các dự án phân lô bán nền, dự án nhà phố, dự án nhà biệt thự hay không? Tạo điều kiện cho các chủ đầu tư phân khúc này đẩy giá lên, bán được nhiều hơn không? Bộ Xây dựng nói sẽ áp dụng đối với dự án mới. Như vậy quản lý sẽ không nhất quán”, ông Châu đánh giá và đặt câu hỏi, có cần thiết, cấp bách phải sửa luật hay không?
Thực tế, áp dụng theo các nước như Singapore, Mỹ, Trung Quốc, Thái Lan... là không thuyết phục vì bối cảnh, quy định mỗi nước khác nhau. Điển hình như ở Singapore luật quy định sở hữu có thời hạn bởi đây là những căn hộ do nhà nước xây dựng và bán nhà ở giá rẻ cho người dân. Còn đối với các dự án của tư nhân vẫn là sở hữu lâu dài, thì Chính phủ Singapore làm điều này, vì dùng quỹ đất của mình sở hữu để xây dựng nhà ở bán cho dân.
Trong khi ở VN đa số là đất do doanh nghiệp tự đi mua của người dân và đóng tiền sử dụng đất một lần rất cao, ngang bằng với tiền mua đất. Chưa kể, luật Nhà ở năm 2014 cũng đã có quy định chế độ nhà ở có thời hạn, cho phép tùy theo chủ dự án muốn bán ổn định lâu dài hay có thời hạn. Điển hình là tại dự án The Manor (Q.Bình Thạnh, TP.HCM) chủ đầu tư vừa bán nhà sở hữu có thời hạn 50 năm vừa bán nhà sở hữu lâu dài bởi, một khu đất trong dự án là đất thương mại dịch vụ, chủ đầu tư thuê đất của nhà nước trong 50 năm, giá căn hộ dịch vụ thấp hơn căn hộ sở hữu lâu dài khoảng 20 - 30%.
Tại Công ty Lê Thành cũng làm dự án ở Q.Bình Tân (TP.HCM) với những căn hộ diện tích tối đa 19 m2 cho thuê 49 năm trả tiền 1 lần. Người thuê được quyền chuyển nhượng hợp đồng thuê. “Thời điểm hiện nay, chưa nên quy định sở hữu căn hộ nhà chung cư có thời hạn để phù hợp tâm tư, nguyện vọng của người dân muốn được sở hữu căn hộ nhà chung cư đi đôi với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài. Việc xử lý nhà chung cư hết tuổi thọ, nguy hiểm cho người sử dụng thì thực hiện theo cơ chế chính sách quy định tại Nghị định 69/2021/NĐ-CP của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư”, ông Lê Hoàng Châu kiến nghị.
