Quy định về tiêu chí, hạn mức kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ là đúng đắn, hợp pháp và phù hợp thực tiễn nhưng cần làm rõ nhiều vấn đề để kiểm soát
Người dân, nhà đầu tư bất động sản (BĐS) đang tỏ ra lo ngại khi Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực từ ngày 1.8.2024 quy định cá nhân kinh doanh BĐS quy mô nhỏ không thuộc trường hợp phải lập dự án đầu tư sẽ có số lần giao dịch bị giới hạn nhiều nhất là 10 lần/1 năm và mỗi hợp đồng không quá 300 tỉ đồng.
Anh Võ Mạnh Hà - một nhà đầu tư chuyên biệt thự, liền kề tại Hà Nội - tỏ ra lo ngại khi quy định mới sẽ khiến việc mua đi bán lại của anh có thể phải tính toán lại về cách thức hoạt động.
Theo anh Hà, hoạt động đầu tư, mua bán, cho thuê đều theo quy định của pháp luật, khi mua bán cũng đều đã đóng thuế đầy đủ cho nhà nước, nếu hạn chế về số lần mua bán liệu quyền tự do kinh doanh của có bị ảnh hưởng.
Về vấn đề này, đại diện pháp chế một doanh nghiệp BĐS cho biết, theo quy định trên, cá nhân kinh doanh BĐS được gọi là kinh doanh quy mô nhỏ phải đáp ứng đồng thời 2 điều kiện là không thuộc trường hợp phải lập dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về xây dựng, nhà ở. Và không thuộc trường hợp có giá trị tính trên 1 hợp đồng bán, chuyển nhượng BĐS quá 300 tỉ đồng, không thuộc trường hợp có số lần giao dịch bán, chuyển nhượng quá 10 lần trong một năm.
Trường hợp ngược lại thì cá nhân phải thành lập doanh nghiệp để đảm bảo điều kiện kinh doanh BĐS.
Vị đại diện này cho rằng, trường hợp của anh Hà nêu trên chỉ vượt 1 trong 2 tiêu chí thì vẫn được xác định là quy mô nhỏ. Cụ thể, trường hợp có giá trị giao dịch tính trên 1 hợp đồng bán, chuyển nhượng là quá 300 tỉ đồng nhưng tổng số lần bán, chuyển nhượng trong một năm không quá 10 lần.
Hoặc trường hợp có giá trị giao dịch tính trên 1 hợp đồng bán, chuyển nhượng đều dưới 300 tỉ đồng và tổng số lần bán, chuyển nhượng trong một năm là quá 10 lần.
Chia sẻ thêm với PV Lao Động về vấn đề này, chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh cho biết, kinh doanh BĐS là lĩnh vực đặc thù, có tính phức tạp cao, đòi hỏi những chủ thể tham gia kinh doanh phải có hiểu biết chuyên sâu trong nhiều lĩnh vực: pháp lý, tài chính, thị trường, xây dựng…
Lĩnh vực này cũng tạo ra nhiều rủi ro cho chính chủ thể kinh doanh cũng như các chủ thể có liên quan, gồm khách hàng, cơ quan quản lý nhà nước… Việc pháp luật “siết” điều kiện của chủ thể kinh doanh BĐS là cần thiết.
Chủ thể tham gia vào quan hệ kinh doanh BĐS cũng cần chịu sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước, gồm trách nhiệm báo cáo định kỳ về các giao dịch, công khai thông tin để Nhà nước xây dựng dữ liệu về thị trường BĐS, giúp tăng cường quản lý nhà nước, xây dựng thị trường hoạt động ổn định, lành mạnh, hạn chế các hành vi lừa đảo, thổi giá…
Trong “vụ án Nguyễn Thái Luyện và đồng phạm” (thường gọi là “vụ án Alibaba”) đã chỉ ra kẽ hở của hệ thống pháp luật chưa minh định được trường hợp nào các chủ thể thực hiện hoạt động bán, chuyển nhượng bất động sản sẽ phải lập tổ chức kinh tế và thực hiện theo Luật Kinh doanh BĐS, quy mô nào thì được kinh doanh bằng tư cách cá nhân.
Do đó, ông Đỉnh cho rằng, pháp luật cần định lượng thế nào là kinh doanh BĐS quy mô nhỏ mà nếu vượt quá quy mô đó thì buộc chủ thể kinh doanh phải thành lập tổ chức kinh tế và thực hiện theo Luật Kinh doanh BĐS nhằm bảo vệ trật tự, an toàn xã hội, bảo vệ quyền, lợi ích của các chủ thể trong hoạt động kinh doanh.
