Theo Bộ Xây dựng, trong khi chi phí vốn vay, bán hàng, thuế… gần như đứng yên thì chi phí về đất đai lại liên tục tăng. Thậm chí, đà tăng này có thể sẽ tiếp tục đi lên khi bảng giá đất hàng năm được áp dụng.
Trong báo cáo tình hình giá bất động sản gửi Văn phòng Chính phủ, Bộ xây dựng nhận định rằng, khi áp dụng bảng giá đất năm 2024, chi phí sử dụng đất của các dự án bất động sản sẽ tăng lên so với trước. Điều này sẽ trực tiếp khiến mặt bằng giá nhà ở tăng lên khoảng 15 - 20%.
Cụ thể, theo Bộ Xây dựng, chi phí đất đai chiếm 7 - 20% tổng chi phí thực hiện của một dự án chung cư cao tầng. Thậm chí, với các dự án biệt thự, nhà ở liền kề, tỷ lệ này còn lên tới 25 - 50% với dự án biệt thự, liền kề. Mặt khác, chi phí bồi thường tài sản trên đất thường chiếm tỷ lệ không quá lớn trong chi phí đầu tư xây dựng, chỉ khoảng 2%.
 |
| Các dự án chung cư mới tại nội thành Hà Nội gần như không còn giá dưới 50 triệu đồng/m2. Ảnh: Thanh Vũ |
Dẫn chứng thực tế, Bộ cho biết, tại khu nhà ở của chủ đầu tư GP Invest, chi phí tiền sử dụng đất tính trên giá bán 1m2 căn hộ sau khi áp dụng bảng giá đất mới sẽ tăng lên 22 triệu đồng/36 triệu đồng (chiếm khoảng 60%). Hiện tỷ lệ này là khoảng 42%, tương đương 15 triệu đồng/36 triệu đồng.
Xu hướng này cũng đang xảy ra tại dự án biệt thự khu đô thị Chánh Mỹ (Bình Dương), từ 16,3% lên khoảng 50%. Tương tự, dự án Thanh Lâm - Đại Thịnh 2 (Hà Nội) cũng có tiền sử dụng đất tăng từ 15% lên 33% giá bán.
Trong khi giá đất liên tục tăng “phi mã", các chi phí khác như chi phí đầu tư xây dựng, chi phí vốn vay, bán hàng, thuế… lại được Bộ Xây dựng đánh giá là "ít biến động". Thậm chí, chi phí vốn vay còn giảm do lãi suất đã dần “hạ nhiệt”.
Trong Luật Đất đai 2024, quy định khung giá đất, được cập nhật 5 năm một lần, đã bị thay thế bằng bảng giá đất hàng năm. Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, ông Phạm Đức Toản, CEO của EZ Property, cho biết, bảng giá đất mới chắc chắn sẽ khiến mặt bằng giá bất động sản tăng lên và xu hướng này sẽ diễn ra với nhiều phân khúc khác nhau.
Ông Toản viện dẫn rằng, vào thời điểm áp dụng bảng giá đất 5 năm (giai đoạn 2020 - 2024), trong năm đầu tiên thực thi, các địa phương đã thực hiện công tác định giá rất sát giá thị trường, từ đó giúp số tiền nộp ngân sách đã tăng mạnh. Tuy nhiên, việc này khiến nhiều loại hình bất động sản bị đội giá vốn, đặc biệt là đất ở. Thậm chí, tại một số địa phương, tiền thuế sử dụng đất vào năm 2022 tăng gấp 2 - 3 lần so với năm 2018.
Theo ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Đầu tư bất động sản Việt An Hoà, việc bỏ khung giá đất là một quyết định mang tính bước ngoặt của các nhà lập pháp trong Luật Đất đai 2024. Giờ đây, cả chính quyền địa phương và phía doanh nghiệp sẽ phải thực hiện nhiều đầu việc hơn để có được quỹ đất sạch. Mặt khác, người dân sẽ được hưởng lợi, khi được đền bù đất với giá thị trường.
“Nguồn cung thị trường có thể hạn chế trong 1 - 2 năm đầu, bởi doanh nghiệp sẽ cần thời gian để thích nghi và đáp ứng các quy định trong luật. Tuy nhiên, nếu nhìn nhận một cách tích cực, với áp lực từ chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, các chủ đầu tư sau này sẽ phải hoạch định được chiến lược mang tính dài hạn, thay vì ‘ăn xổi ở thì’ như trước”, ông Quang bình luận.
