Trước những thay đổi về quy định đất đai gần đây cùng tình hình kinh tế biến động, hoạt động của các doanh nghiệp ít nhiều tác động đến thị trường cho thuê bất động sản phân khúc văn phòng. Nhìn chung, các khu trung tâm ở các thành phố lớn vẫn là nơi tập trung hoạt động của nhiều doanh nghiệp và giá mặt bằng cho thuê chuyển động nhẹ. Thị trường cũng ghi nhận sự tăng tưởng của phân khúc này ở các đô thị mới nổi lân cận khi có giá thuê hợp lý và xu hướng dịch chuyển nơi làm việc của doanh nghiệp.
Thị trường ổn định, chờ sức bật về nguồn cung
Theo ghi nhận từ Avison Young Việt Nam, tại TPHCM, khu trung tâm (Central Business Districts, hay CBD) vẫn duy trì sức hút, là nơi tập trung nhiều tòa văn phòng hạng A có không gian cao cấp và đạt chứng chỉ xanh (LEED, Edge, Green Mark, WELL). Nguồn cung hạng A bắt đầu đa dạng hơn kể từ nửa cuối năm 2023 đến nay, mở rộng từ trung tâm quận 1 ra hướng khu đô thị mới Thủ Thiêm, với các dự án mới như The Nexus, The Mett, The Hallmark, Riverfront Financial Centre. Để thu hút và giữ chân khách, nhiều chủ đầu tư chọn ổn định giá thuê, khiến giá thuê hạng A không thay đổi đáng kể trong vài quý gần đây.
Tại Hà Nội, bên cạnh khu CBD (khu phố cổ và quận Hoàn Kiếm nói chung) vốn không còn nhiều diện tích, quận Ba Đình đang trở thành khu vực sôi động, tập trung nhiều doanh nghiệp lớn. So với khu trung tâm, giá thuê ở đây vẫn còn vừa sức, dao động từ 25 đến trên 40 đô la Mỹ/m2/tháng. Trong vòng 3 đến 5 năm tới, khu phía Tây gồm quận Cầu Giấy, Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm, Thanh Xuân dự báo trở thành “điểm nóng” của thị trường văn phòng Hà Nội, với nhiều dự án đang được xây dựng ở thời điểm này.
Chia sẻ với KTSG Online, bà Nguyễn Uyên Thi, Tổng Giám đốc của HaloLand, đơn vị chuyên bất động sản cho thuê tại Việt Nam cho biết, ngoài các dự án lớn với phân khúc hạng cao cấp đang được phát triển tại TP Thủ Đức và khu CBD quận 1, thị trường văn phòng cho thuê phân khúc cận cao cấp còn gia tăng các dự án mới ở các khu vực quan trọng khác.
Chẳng hạn như quận 3, quận Bình Thạnh và các khu vực lân cận. Những khu vực này không chỉ có hạ tầng phát triển đồng bộ mà còn có tiềm năng phát triển trong tương lai nhờ vào việc kết nối giao thông thuận lợi và nhu cầu ngày càng cao về không gian làm việc linh hoạt từ các doanh nghiệp. Trong năm 2025, nguồn cung sẽ tiếp tục giãn nở khi những tòa nhà đang vướng mắc pháp lý được xử lý và cho phép hoạt động.
Riêng quí cuối năm này, thị trường văn phòng cho thuê đã có sự sôi động trở lại. Số lượng giao dịch và tỉ lệ lấp đầy của các tòa nhà văn phòng hạng A ngoài trung tâm đã đạt mức 84%, tăng mạnh so với các quý trước và giá thuê cũng ghi nhận mức tăng khoảng 5%. Điều này cho thấy nhu cầu thuê văn phòng hạng A, đặc biệt là các tòa nhà có thiết kế xanh và các tiện ích hiện đại, đang ngày càng gia tăng.
Về nguồn cung trong dịp cuối năm 2024, thị trường văn phòng tại các thành phố lớn, đặc biệt là TPHCM sẽ không có sự cải thiện mạnh mẽ. Dự kiến, nguồn cung mới chỉ được bổ sung khoảng 45.000 m² tổng diện tích sử dụng tập trung tại khu vực quận 1. Theo bà Thi, con số này khá khiêm tốn so với nhu cầu hiện tại và không đủ để tạo ra sự thay đổi đáng kể trong bức tranh tổng thể của thị trường.
Điều này phần nào phản ánh sự thận trọng của các doanh nghiệp phát triển bất động sản trong việc triển khai các dự án mới, đặc biệt khi thị trường đang tiếp tục phục hồi sau các tác động kinh tế và dịch bệnh trong suốt thời gian qua, bà Uyên Thi nói thêm.
Trong khi đó, ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam đánh giá phân khúc bất động sản văn phòng hoạt động khá ổn định từ đầu năm đến nay và dự kiến không có nhiều đột biến trong vài tuần cuối cùng của năm 2024. Tại TPHCM, các giao dịch chủ yếu là gia hạn hợp đồng thuê, một số ít chuyển văn phòng trong nội quận hoặc từ quận 1 sang khu đô thị mới Thủ Thiêm.
Một số dự án bất động sản văn phòng lớn tại TPHCM trong vòng 1-2 năm tới được phân bổ ở quận 1, quận 7, TP Thủ Đức... ước tính sẽ bổ sung cho thị trường gần 430.000m2 diện tích cho thuê. Ở Hà Nội, trong 2 năm tới có khoảng 4 dự án bất động sản văn phòng ước tính tổng diện tích cho thuê khoảng 175.000m2.
Doanh nghiệp dịch chuyển tối ưu chi phí
Theo một số đơn vị nghiên cứu thị trường ghi nhận, thời gian qua về phía cầu không có biến động mạnh mẽ nhưng đã bắt đầu thấy sự xuất hiện nhiều hơn các giao dịch lớn. Điều này đặc biệt rõ rệt ở phân khúc văn phòng cho thuê hạng A và hạng B. Nhờ vào sự gia nhập của các doanh nghiệp FDI, cũng như nhu cầu mở rộng không gian làm việc của các công ty quốc tế đang gia tăng sau hai quí cuối năm. Hiện nay các doanh nghiệp môi giới cũng nhận được nhiều đơn đặt hàng tìm diện tích sàn cho thuê vào năm 2025 lên đến 3000-5000 m2 từ những nhà đầu tư Trung Quốc, Nhật Bản...
Theo dữ liệu kinh doanh của HaloLand hiện công ty đang có hơn 50.000m2 cho thuê giá dao động từ 10 triệu đến vài trăm triệu, thậm chí 1 tỉ đồng/sàn. Trong đó, các văn phòng cho những doanh nghiệp nhỏ và siêu nhỏ thuê chiếm phần lớn với đa dạng hình thức chia sẻ mặt bằng, văn phòng ảo...
Nhiều doanh nghiệp cũng chủ động giảm giá thuê khoảng 10% từ đầu năm đến nay trước làn sóng rời đi của nhiều doanh nghiệp để đảm bảo tỉ lệ lấp đầy giỏ hàng lên đến 80%. Bên cạnh đó, thị trường cũng gia tăng các mô hình chia sẻ không gian hợp lý, chia nhỏ diện tích phù hợp với nhu cầu từng công ty tìm thuê, hợp đồng linh hoạt, có giá tốt từ đầu khi thương lượng với chủ đầu tư ngay tại khu văn phòng trung tâm.
Là đơn vị môi giới cho thuê văn phòng ở khu vực TP Thủ Đức, anh Đậu Ngọc Hà Dương, CEO của công ty TNHH Công nghệ O2O cho biết có làn sóng công ty dịch chuyển địa điểm văn phòng từ quận 3, quận 1, quận 10 về khu đô thị Sala. Với mức giá thuê ở Sala rẻ hơn khoảng 30% so khu trung tâm, cùng phí quản lý dao động từ 1 đến 2 đô la Mỹ/m2/tháng, khối đế văn phòng luôn trong tình trạng “kín khách”. Các diện tích trống cho thuê có đến 70% dùng làm văn phòng và 30% là để kinh doanh.
Trước nhu cầu đổ về lớn ở một số khu vực như Thảo Điền, An Phú, Sala, Thạnh Mỹ Lợi, khu vực quận 2 có giá tăng từ 10 đến 20%. “Khách Trung Quốc tìm kiếm mặt bằng, văn phòng tăng gấp 2 đến 3 lần bình thường. Khu vực vùng ven TPHCM giờ đã có thêm nhiều sự lựa chọn cho doanh nghiệp, riêng ở khu vực quận 2 cũ giá thuê dao động từ 10 đến 30 đô la Mỹ/m²/tháng”, ông Dương nhấn mạnh. Những tháng cuối năm, công ty ông ghi nhận giao dịch cho thuê khá sôi động, chủ yếu là phân khúc khách nước ngoài và doanh nghiệp nhỏ lẻ trong nước.
Anh Trần Hữu Quyền, đại diện một công ty phần mềm cho biết anh chuyển văn phòng từ 50m² xuống còn 35m² trong quận 3 vì nhân sự chuyển sang làm từ xa hết 30%, cùng lượng hợp đồng đang có xu hướng giảm. Việc thu gọn diện tích thuê cũng là cách tối ưu chi phí vận hành hằng tháng, hiện anh tập trung chi phí còn lại vào chạy quảng cáo để làm nổi hoạt động công ty.
Về quy định mới về bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024, Tổng Giám đốc Avison Young cho rằng sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí đầu tư phát triển và bài toán dòng tiền của dự án. Cụ thể, thuế đất của các tòa nhà xây mới và tiền sử dụng đất đóng hàng năm của các tòa đã đi vào sử dụng sẽ tăng khi áp dụng bảng giá đất mới. Khi chi phí đầu vào tăng, chi phí đầu ra như giá chào thuê hay chi phí quản lý vận hành cũng tăng theo. Nhìn chung, giá thuê sẽ tăng ít nhiều tùy thuộc vào độ mới của dự án.
Bên cạnh các chi phí liên quan đến đất đai, nguồn cung văn phòng còn thiếu cũng là động lực để giá thuê tăng trong dài hạn. Thị trường văn phòng Việt Nam có quy mô nhỏ hơn nhưng mật độ và giá thuê cao hơn so với các thị trường khác trong khu vực Đông Nam Á. Ngoài ra, cần cân nhắc các xu hướng mới trên thị trường, chẳng hạn văn phòng xanh hay tái phát triển dự án cũ sang hướng bền vững, hiện đại, giá thuê khi đó cũng sẽ tăng tương xứng với chất lượng.
