Bất chấp các phân khúc khác còn ảm đạm, bất động sản công nghiệp tiếp tục tăng trưởng ổn định với giá thuê có nơi tăng đến 30%
Fulian Precision Technology Component, công ty con của Foxconn, đã rót 621 triệu USD đầu tư tại Bắc Giang. Đầu năm nay, họ chi 62,5 triệu USD thuê 45 ha đất nằm tại khu công nghiệp Quang Châu, thời hạn đến tháng 2/2057. Dự kiến, đây là sẽ là nơi tọa lạc nhà máy mới để lắp ráp iPad và AirPods cho Apple.
Cũng thuộc top 5 rót vốn cao trong ngành sản xuất ở phía Bắc nửa đầu năm là Goerteck (Hong Kong) với 280 triệu USD. Dự án thứ ba của công ty này tại Bắc Ninh chuyên sản xuất sản phẩm điện tử dân dụng, thiết bị truyền thông, dụng cụ quang học, dự kiến đi vào hoạt động trong năm 2024. Để triển khai, họ thuê 62,7 ha đất tại khu công nghiệp Nam Sơn – Hạp Lĩnh để xây nhà máy.
Trong khi các khu công nghiệp phía Bắc đón nhiều khách hàng công nghệ điện tử, tự động hóa hay thiết bị năng lượng mặt trời đến tìm thuê đất, phía Nam nhận loạt khách thuê lớn trong đa dạng ngành từ lốp xe, đồ uống đến dệt may.
Đơn cử Bình Phước đón nhà đầu tư lớn nhất từ trước đến nay của tỉnh là Shandong Haohua Tire đăng ký vốn nửa tỷ USD. Nhà sản xuất lốp xe Trung Quốc này thuê 43 ha đất ở khu công nghiệp Minh Hưng - Sikico. Hay như Suntory Pepsico Việt Nam thuê 20 ha đất ở Khu Công nghiệp Hựu Thạnh IDICO để triển khai dự án đầu tư 185 triệu USD ở Long An.
Chín tháng đầu năm, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký vào Việt Nam gần 20,21 tỷ USD, tăng 7,7% so với cùng kỳ. Trong đó, vốn đổ vào chế biến, chế tạo dẫn đầu, đạt hơn 14 tỷ USD, chiếm gần 69,3% tổng vốn đăng ký và tăng 15,5% so với cùng kỳ, theo Cục đầu tư nước ngoài.
Nhà đầu tư ngoại trong lĩnh vực sản xuất liên tục tìm đến Việt Nam giúp thị trường bất động sản công nghiệp ổn định. Báo cáo vừa công bố của Savills cho hay các khu công nghiệp trên toàn quốc có tỷ lệ lấp đầy trên 80%. Các tỉnh trọng điểm phía Bắc đạt 83% và các tỉnh trọng điểm phía Nam đạt 91%.
Về nguồn cung, năm 2023, có 397 khu công nghiệp được thành lập với tổng diện tích đất là 122.900 ha. Trong đó, 292 khu đang hoạt động với tổng diện tích hơn 87.100 ha. 106 khu khác đang được xây dựng với tổng diện tích 35.700 ha.
Dù nguồn cung bổ sung lớn, giá thuê vẫn tăng. Tại phía Bắc, giá thuê tăng đến mức 30%, đạt trung bình 138 USD một m2 mỗi chu kỳ thuê, từ mức 102 USD vào năm ngoái. Theo ông John Campbell, Phó giám đốc, Trưởng bộ phận Dịch vụ công nghiệp, Savills Việt Nam, đây là mức tăng cao.
Ở các tỉnh thành công nghiệp lớn phía Nam (Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An, TP HCM), giá thuê tăng từ 152 USD năm ngoái lên 174 USD một m2. Nguồn cung ở các địa phương này hạn hẹp. Bình Dương, Đồng Nai, TP HCM có tỷ lệ lấp đầy rất cao, lần lượt là 99%, 96% và 95%.
Theo đó, chuyên gia Batdongsan cũng nhận định cuối năm 2023 giai đoạn chuyển mình và vào đầu tư năm 2024 giá bất động sản tại các khu vực phía Nam cũng tăng giá mạnh, điển hình ở các dự án có nhà ở xã hội liên kế giá rẻ đang được chú trọng đầu tư. Điển hình, Khu đô thị 5F Apollo với pháp lý minh bạch rõ ràng cũng là dự án nên tham khảo đầu tư.
"Hiện tại, chỉ còn Long An và Bà Rịa Vũng Tàu chỉ còn nhiều mặt bằng trống để cho thuê (tỷ lệ lắp đầy lần lượt 85% và 78%). Thị trường đang rất cần nguồn cung mới ở Bình Dương, Đồng Nai, Long An", ông John Campbell đánh giá.
Thị trường bất động sản công nghiệp dự báo tiếp tục triển vọng. Theo các chuyên gia, bất chấp những khó khăn toàn cầu, Việt Nam dự kiến tiếp tục đón làn sóng chuyển dịch trong chuỗi cung ứng sản xuất toàn cầu sang các trung tâm sản xuất cạnh tranh ở Đông Nam Á.
Phía Savills cũng ghi nhận ngày càng nhiều yêu cầu và số lượt khảo sát địa điểm từ các doanh nghiệp sản xuất, hậu cần và thương mại điện tử đa quốc gia, phản ánh nhu cầu tăng trưởng đối với các sản phẩm công nghiệp.
Theo ông John Campbell, sức hút của Việt Nam duy trì nhờ lực lượng lao động trẻ và chi phí cạnh tranh, nền kinh tế định hướng xuất khẩu, môi trường kinh doanh ổn định, vị trí địa lý, và sự tham gia tích cực vào các Hiệp định Thương mại tự do.
Tuy nhiên, bất động sản công nghiệp ở Việt Nam vẫn có 3 thách thức, theo chuyên gia. Một là, chất lượng đảm bảo thông suốt của tất cả cơ sở hạ tầng giao thông ở Việt Nam vẫn thấp hơn so với các nước trong khu vực. Cơ sở hạ tầng giao thông vận tải đang mở rộng nhanh chóng nhưng sự phát triển vẫn chưa đáp ứng được tốc độ tăng trưởng kinh tế và xã hội. Thực tế, năm 2023 Việt Nam đã tụt 4 bậc so với 2018 trong chỉ số đánh giá năng lực logistics (LPI) của World Bank, xuống 43 toàn cầu.
Hai là, khi chuyển trọng tâm sang thu hút các ngành công nghiệp có giá trị gia tăng cao và tăng năng suất để ngang bằng với các nước trong khu vực, nhu cầu về lao động có tay nghề sẽ tăng lên. Chi phí lao động ở Việt Nam chỉ bằng một phần ba so với Trung Quốc (329 USD mỗi tháng so với 1.119 USD mỗi tháng) nhưng năng suất cũng thấp hơn ở mức tương đương.
Ví dụ, đang tích cực thu hút đầu tư vào ngành bán dẫn nhưng một trong những thách thức với Việt Nam là hạn chế về lao động có kỹ năng, theo ông Frederic Neumann, Kinh tế trưởng khối Nghiên cứu Kinh tế châu Á, Ngân hàng HSBC. Cùng với đó, các quy định mới về chữa cháy nghiêm ngặt đã gây trở ngại cho các nhà phát triển công nghiệp, nhà sản xuất và các công ty dịch vụ hậu cần. Các nhà đầu tư nước ngoài chủ lực đang gặp khó khăn trong việc có được các chứng chỉ phù hợp và một số dự án đã bị trì hoãn vì vấn đề này.
"Các nhà đầu tư quan tâm các quy định mới về phòng cháy chữa cháy, thuế, chậm trễ cấp chứng nhận đầu tư, và thiếu chính sách cụ thể cho lĩnh vực đầu tư trung tâm dữ liệu (data center)", ông John Campbell lưu ý.
